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Günstiger bauen mit KfW-Förderung17. November 2017

Mit der KfW-Förderung können sie nicht nur günstiger bauen, sondern auch energieeffizienter. Der Vorteil der KfW-Förderung für Bauwillige liegt darin, dass bestimmte Energiestandards für das Effizienzhaus beim Hausbau vorgegeben werden. Auf Antrag fördert die KfW die sogenannten Effizienzhäuser, die sich an der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) orientieren.

Eine rechtzeitige Beratung beim Haushersteller oder Energieberater hilft zum einen den richtigen Energiestandard für den Neubau festzulegen und zum anderen eine passgenaue Baufinanzierung für das Bauobjekt zu erstellen. Klimabewusstes und umweltverträgliches Bauen schafft nicht nur ein gutes Gewissen unserer Umwelt gegenüber, sondern wird auch von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW genannt, gefördert. Auch die Bauwirtschaft leistet durch die Energieeffizienz neu zu bauender Häuser einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und zur Verringerung der Emissionen. Die Auswahl von wohngesunden Baumaterialen wie z.B. Holz und nachwachsenden Dämmstoffen (Holzweichfaserplatten, Zellulose-Einblasdämmung) sollte bei der Planung der Gebäudehülle berücksichtigt werden.

Derzeit fördert die staatliche KfW-Bankengruppe Bauherren mit drei Modellen:

  • KfW-55 Effizienzhaus: Der Jahresprimärenergiebedarf darf maximal 55 Prozent der nach EnEV zulässigen Werte erreichen.
  • KfW-40 Effizienzhaus: Der Jahresprimärenergiebedarf darf maximal 40 Prozent der nach EnEV zulässigen Werte erreichen
  • KfW-40 Plus Effizienzhaus: Voraussetzung wie bei KfW-Effizienzhaus 40, zudem wird der Energiebedarf direkt am Gebäude erzeugt und gespeichert.

KfW-Förderung für Haus-Neubau und Gebäudesanierung

Das energieeffiziente Wohngebäude, das fast vollständig klimaneutral funktioniert ist heute keine Utopie mehr. Das KfW-Effizienzhaus 40 Plus entspricht sogar einem Plusenergiehaus, das mehr Energie erzeugt als es selbst verbraucht. Wie der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes konstatiert, ist der Anteil von Holzfertighäusern beim Hausbau von 17,8 Prozent Ende des vergangenen Jahres auf zuletzt 19,6 Prozent gestiegen. Damit ist etwa jedes fünfte neu genehmigte Ein- und Zweifamilienhaus in Deutschland ein Fertighaus.

Selbstverständlich stehen die KfW-Förderung nicht nur denjenigen offen, die neu bauen möchten, sondern auch Menschen, die bereits eine Immobilie besitzen und diese energetisch sanieren wollen. Aus Kostengründen erweisen sich jedoch Sanierungen zum KfW-Standard 40 bzw. 40 Plus als nicht wirtschaftlich.

 

 

Immobilien die in der Denkmalliste verzeichnet sind, werden als Denkmalimmobilien bezeichnet. Näheres regelt das Denkmal-Schutz-Gesetz (DSchG). Als kulturelles Erbe eingestuft wird ihr Erhalt in Deutschland durch den Staat gesichert (§ 1 DSchG) und auf einmalige Weise gefördert.

Als überdauernde Zeitzeugen kultureller Epochen sind Denkmalimmobilien auch prachtvolle Werke der deutschen Baukunst. Sie bilden die historische Entwicklung der Baukultur ab. Mit einer Geschichte die teilweise über 100 Jahre zurückgeht, verleihen Denkmalimmobilien einem Stadtbild die einmalige Note. Ein Vorzug, mit dem andere Immobilien meist nicht mithalten können, denn durch ihre Geschichte besitzen denkmalgeschützte Immobilien Charakter und Ausstrahlung.

Denkmalschutz Immobilien bieten aber nicht nur einen kulturellen Mehrwert. Als Investition gelten diese Immobilien als die Premium-Klasse unter den Immobilien. Das liegt an der umfangreichen Förderung, die einer solchen Immobilie durch den Denkmalschutz zusteht und den hohen Mietrenditen und Wiederverkaufspreisen, welche diese erwirtschaften.

Wann gilt eine Immobilie als Denkmal?

Den Status des Denkmals erhält eine Immobilie durch die Einstufung vom Amt für Denkmalschutz und die Aufnahme in die Denkmallisten, die von den unteren Denkmalbehörden geführt werden (§ 10 DSchG). Die Voraussetzung für diese Einstufung ist die Erfüllung der Kriterien für Baudenkmäler. Ab dem Zeitpunkt der Einstufung gilt die Immobilie als erhaltungswürdiges Denkmal (§ 3 DSchG).

Wie wird eine Denkmalimmobilie gefördert?

Eine anerkannte Denkmalimmobilie kann staatlich gefördert werden (§ 29 DSchG) durch Mittel der jeweiligen Landeshaushalte. Dies aber nur im Rahmen der im Landeshaushalt verfügbaren Mittel. Angesichts knapper Kassen der öffentlichen Hand ist kaum mit einer Mittelvergabe zu rechnen. Der Staat sucht daher immer häufiger nach privaten Investoren, bei denen sich die staatliche Förderung meist auf Zugeständnisse in der Sanierung beschränkt.

Der Staat fördert die Denkmalimmobilien aber auch noch durch Steuervergünstigungen. Dazu wurde der § 7i ins Einkommensteuergesetz (EkStG) aufgenommen, der die steuerliche Förderung von Denkmalimmobilien für private Käufer regelt.

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie bietet nicht nur Vorteile gegenüber anderen Wertanlagen, sondern auch gegenüber dem Kauf von Neubau- oder Bestandsimmobilien.

Die wesentlichen Vorteile sind zuerst im Bereich der Steuern zu finden, denn als Denkmal eingestufte Immobilien erhalten eine zusätzliche Förderung durch den Staat. Die für die Sanierung erforderlichen Kosten bilden den größten Teil des Kaufpreises und können vom Erwerber steuerlich geltend gemacht werden.

Steuervorteil Denkmalschutz Immobilie

Die Steuervorteile einer denkmalgeschützten Immobilie ergeben sich aus den normalen Abschreibungen einer Immobilie je nach Baujahr und aus den speziellen Vorteilen (Sonder AfA, Denkmal AfA), die durch die Einstufung als Denkmal entstehen, wodurch auch die Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Zu beachten ist allerdings, dass die steuerliche Berücksichtigung erstmals im Jahr der Fertig- stellung erfolgt. Die gesamten Sanierungskosten sind außerdem nur dann anzusetzen, wenn der Erwerb vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt ist. Späterer Erwerb mindert den Anteil der Sanierungskosten.

Sanierungskosten

Der Käufer einer Denkmalimmobilie kann durch die Denkmalschutz AfA jährlich hohe Anteile der Sanierungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen. So werden bei einer denkmalgeschützten Immobilie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung angefallen sind, auf besondere Weise anerkannt.

Je nach späterer Nutzung können Selbstnutzer diese Kosten zu 90% gleichmäßig verteilt auf 10 Jahre steuerlich geltend machen, während Kapitalanleger diese Kosten sogar in voller Höhe über 12 Jahre ansetzen können. Dabei werden in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7% steuerlich berücksichtigt. Je höher der Sanierungskostenanteil bei einem Baudenkmal ist, desto höher sind auch die als Werbungskosten anzusetzenden Beträge für den Käufer.

Diese im Vergleich zu Bestand- oder Neubauimmobilien sehr umfangreichen Abschreibungs- möglichkeiten machen Denkmäler zu einer lukrativen Anlage und zur letzten Möglichkeit mit Immobilien Steuern zu sparen.

Steuerfreiheit nach Spekulationsfrist

Nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für Immobilien beim Verkauf Steuerfreiheit. Im Gegensatz zu sämtlichen anderen Wertanlagen, auf deren Gewinne die seit Anfang 2009 geltende Abgeltungssteuer erhoben wird, fallen die Veräußerungsgewinne von Immobilien nicht unter diese Regelung und bleiben weiterhin steuerfrei.

Die Finanzierung ist einer der wesentlichen Punkte beim Kauf einer Immobilie. Schließlich geht es beim Erwerb nicht nur um die steuerlichen Vorteile. Kosten müssen ebenfalls be-rücksichtigt und durchgerechnet werden.Wichtig ist dabei, den richtigen Finanzierungsweg für die eigene Situation und Vorstellung zu finden. Es müssen dafür alle Kosten bekannt und planbar sein.

Kosten beim Kauf einer Denkmalschutz Immobilie

Beim Kauf einer Denkmalschutz Immobilie hält sich die Anzahl der Kostenpunkte in Grenzen. Diese lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Der Kaufpreis der Denkmalimmobilie

Im Kaufpreis summieren sich sämtliche Kosten die den direkten Erwerb der Immobilie betreffen. Neben dem Preis für das Grundstück und die Altbausubstanz sind das auch die Sanierungskosten.

 

Die Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten sind sämtliche Gebühren und Zinsen während der Sanierung und später während der Vermietung. Diese können in Abhänigkeit mit dem gewählten Finanzier-ungsweg in ihrer Höhe sehr unterschiedlich sein.

 

Die Kaufnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten zählen alle Kosten die sich durch den Kauf der Immobilie ergeben. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Gericht und möglicher-weise eine Maklercourtage. Die Kaufnebenkosten stellen eine feste Größe beim Kauf einer Immobilie dar und können in Einzelfällen bis zu 10% des Kaufpreises betragen.

 

Kleine Schwankungen einplanen

Es ist für den Käufer wichtig, einen Gesamtüberblick zu haben. Klein wirkende Änderungen von 1-2% können bei 6 bis 7-stelligen Summen schnell wesentliche Unterschiede ausmachenund zu einer nicht bedachten Unterdeckung führen. Diese leichten Schwankungen müssen somit von Beginn an einkalkuliert werden.

Finanzierungsmöglichkeiten

Die Finanzierung einer Denkmalimmobilie kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Neben den klassischen Hypotheken- oder Bauspardarlehen können gegebenenfalls auch spezielle Förderdarlehen beantragt werden.Hinzukommen die Möglichkeiten des freien Kapitalmarkts mit den verschiedenen Darlehen-Typen mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen. Wichtig ist, dass sich der Käufer vor dem Erwerb darüber klar sein muss, wie die Finanzierung aussehen soll und welche Risiken diese gegebenenfalls in sich birgt.

Wohngebäude energieeffizient zu bauen ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer über die Mindestanforderungen hinausgeht, wird mit staatlicher Förderung belohnt.

Energieeffizienter Neubau: Solarkollektoren liefern Wärme für Brauchwasser und zur Heizungsunterstützung. Foto: Schüco/HLC Foto: Schüco/HLC

Jedes neue Wohngebäude muss heute als Energiesparhaus geplant und ausgeführt werden. Welche Vorgaben dabei einzuhalten sind, bestimmen die aktuelle Fassung der Energieeinsparverordnung(EnEV 2014) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Der Mindeststandard nach EnEV 2014

Die Energieeinsparverordnung legt die Obergrenze für den Primärenergiebedarf von Neubauten fest. Dieser Kennwert berücksichtigt nicht nur die im Haus verbrauchten Kilowattstunden Heizenergie, sondern auch den Energieaufwand, der für Gewinnung, Umwandlung und Transport der Heizwärme nötig war. Dieser vorgelagerte Energiebedarf ist bei den verschiedenen Energieträgern – zum Beispiel Heizöl, Erdgas oder Holz – unterschiedlich groß. Der Primärenergiebedarf wird für jedes Haus nach Lage, Größe, Gebäudeform und anderen Daten individuell errechnet. Dabei lässt die EnEV den Bauherren verschiedene Möglichkeiten, energieeffizient zu bauen. So können sie zum Beispiel wählen, ob sie eher mehr in den Wärmeschutz oder in die Haustechnik investieren wollen.

Heizen mit erneuerbaren Energien

Die Vorschriften der EnEV für den Neubau werden seit 2009 vom EEWärmeG ergänzt. Es verpflichtet die Eigentümer eines neuen Gebäudes, einen Teil des Wärmebedarfs mit erneuerbaren Energien wie Solarthermie, Biomasse oder Umweltwärme zu decken. Wie hoch dieser Anteil sein muss, hängt von der Art der Energiequelle ab: Eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung muss mindestens 15 Prozent, Holzpelletheizungen oder Wärmepumpen müssen mindestens die Hälfte der Heizwärme des Hauses liefern. Wer keine regenerativen Energien einsetzen kann oder will, muss ersatzweise andere klimaschonenden Maßnahmen, zum Beispiel eine besonders effiziente Dämmung vornehmen.

Energieeffizient bauen in der Praxis

So könnte beispielhaft ein Einfamilienhaus, das die Bestimmungen von EnEV und EEWärmeG erfüllt, wie folgt aussehen:

  • Hochdämmendes Mauerwerk
  • Dach und Kellerdämmung
  • Fenster mit zwei, eher dreifacher Wärmeschutzverglasung
  • Ölbrennwertheizung plus Solarthermie zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung
  • Wohnungslüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Eine Alternative zur Brennwert-Solar-Kombination wäre beispielsweise eine Pelletheizung.

Von der Pflicht zur Kür

Häuser, die deutlich weniger Energie verbrauchen als ein Haus nach EnEV, werden als Effizienzhäuser bezeichnet. Die staatliche KfW-Bankengruppe fördert mit dem Programm „Energieeffizient Bauen“ den Bau von Effizienzhäusern nach den drei Standards KfW-Effizienzhaus 55, KfW-Effizienzhaus 40 und KfW-Effizienzhaus Plus. Der Jahresprimärenergiebedarf eines KfW-Effizienzhaus 55 darf maximal 55 Prozent der nach EnEV zulässigen Werte erreichen, bei Standard 40 sind es entsprechend weniger. Noch mehr Energie sparen lässt sich mit einem Passivhaus. Um diesen ebenfalls staatlich geförderten Standard zu erreichen, muss ein Gebäude so gut gedämmt sein, dass es nicht mehr als 15 Kilowattstunden Heizwärme pro Quadratmeter und Jahr benötigt.

Wer ein neues Haus baut, beschäftigt sich auch mit der Frage der Energieeffizienz. Denn energieeffizientes Bauen sorgt langfristig für niedrige Heizkosten. Die gesetzliche Grundlage ist die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Allgemein gilt: Umso besser die Energieeffizienz eines Hauses, desto höhere KfW-Fördermittel können beantragt werden. Für einen hohen Standard ist nicht nur die Wärmedämmung des Hauses von Bedeutung. Die aktuelle EnEV (2009) lässt Bauherren weit mehr Spielräume als allgemein angenommen. Welche Grundsätze dabei zu beachten sind, hat Immonet zusammengefasst.

Wie misst man Energieeffizienz?

Die Hauptanforderungsgröße der EnEV an Neubauten beschreibt der Jahresprimärenergiebedarf. Er berücksichtigt neben der energetischen Qualität der Gebäudehülle auch die Effizienz der Anlagentechnik. Es wird nicht allein der Wärmebedarf erfasst, sondern zusätzlich eine ökologische Bewertung von Energieerzeugung und -träger vorgenommen. Hierbei werden erneuerbare Energien wie SolarwärmeErdwärme oder Holzgünstiger als Heizöl oder Kohle eingestuft. Die Berücksichtigung von Gebäudehülle und Anlagentechnik gibt Bauherren bei gleichem Jahresprimärenergiebedarf Freiraum, individuell Schwerpunkte zu setzen.

Energieeffiziente Gebäudehülle

Grundsätzlich bestimmen vier Kriterien die energetische Qualität der Gebäudehülle: Gebäudeform, Wärmedämmung, Wärmebrücken und Luftdichtheit.

Gebäudeform

Nach EnEV 2009 wird der Jahresprimärenergiebedarf eines Hauses mit dem eines Referenzgebäudes verglichen. Dieses entspricht in der Form, Flächenanteilen von Außenwänden, Fenstern und der Ausrichtung dem zukünftigen Zuhause. Es sind also viele individuelle Variationen möglich. Eine kompakte Bauform trägt jedoch grundsätzlich zu einem geringeren Primärenergiebedarf und damit dem Erreichen der EnEV bei. Sie lässt außerdem mehr Spielraum in der Gestaltung der Außenbauteile zu. So können zum Beispiel große Fensterflächen in Süd-West-Ausrichtung eingeplant werden.

Wärmedämmung

Viele Neubauten, die nach der EnEV 2007 gebaut wurden, weisen vielfach eine umfangreiche Wärmedämmung auf. Da die EnEV 2009 bei der Bestimmung des Primärenergiebedarfs auch die Möglichkeit einräumt, erneuerbare Energien einzusetzen, ergeben sich weitaus geringere Anforderungen an die Wärmedämmung der Außenbauteile als allgemein vermutet. Grundsätzlich sollte ein ausgewogenes Verhältnis von Dämmung und Anlagentechnik gewählt werden. Eine Optimierung lediglich eines Kriteriums ist meistens nur bis zu einem gewissen Grad effektiv.

Wärmebrücken

Wärmebrücken tauchen vor allem bei Anschlüssen verschiedener Bauteile, Ecken oder Balkonen auf. Hier entstehen Wärmeverluste. Die EnEV sieht daher vor, so zu bauen, dass Wärmebrücken vermieden werden, da sie trotz guter Dämmung Verluste von etwa 20 Prozent verursachen können. Neben den Verlusten erhöhen Wärmebrücken zudem die Gefahr von Bauschäden durch Tauwasserbildung. Dies tritt immer dort auf, wo unterschiedlich hohe Oberflächentemperaturen aufeinandertreffen.

Luftdichtheit

Neben der Dämmung und der Vermeidung von Wärmebrücken ist auch eine dauerhafte Luftdichtheit der Gebäudehülle von Bedeutung. Diese soll verhindern, dass Energie durch undichte Stellen entweicht. Es besteht die Gefahr, dass beim Abkühlen der entweichenden Warmluft Tauwasser entsteht, das wiederum den Baustoff durchfeuchtet, die Dämmwirkung reduziert und die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Nach Abschluss der Rohbauarbeiten sollte daher ein sogenannter Blower-Door-Test durchgeführt werden, um die Luftdichtheit des Hauses zu überprüfen.

Förderprogramm energieeffizient Bauen

Wer energieeffizient baut, wird vom Bund durch zinsgünstige Kredite und Zuschüsse im KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ gefördert. Die Einteilung der Energieeffizienz erfolgt nach dem Modell des KfW-Effizienzhauses. Hier gibt es die Klassen KfW-Effizienzhaus 70, KfW-Effizienzhaus 55, KfW-Effizienzhaus 40 und das Passivhaus. Die Zahl gibt an, wie hoch der Jahresprimärenergiebedarf in Relation zu einem vergleichbaren Neubau nach den Vorgaben der EnEV sein darf. Ein KfW-Effizienzhaus 70 hat zum Beispiel höchstens 70 Prozent des Jahresprimärenergiebedarfs des entsprechenden Referenzgebäudes.

Energetisches Bauen besitzt mittlerweile einen hohen Stellenwert in Deutschland. Dies liegt zum einen an den rechtlichen Vorgaben des Gesetzgebers und zum anderen an den stetig steigenden Energiekosten.

Neben dem monetären Antrieb für energieeffizientes Bauen, spielt für viele Bauherren zunehmend auch  die Ökologie eine große Rolle. Denn umso weniger CO2 in die Atmosphäre gelangt, umso weniger Belastungen erfährt die Umwelt.

Nachhaltiges Bauen schafft viele Vorteile

Neben der späteren Kosteneinsparung beim Energiebedarf des eigenen Hauses können sich Bauherren durch einen nachhaltigen Bau viele finanzielle Vorteile sichern:

  • Staatliche Fördermittel
  • Förderprogramme der Bundesländer
  • Steuerliche Absetzbarkeit von Baumaßnahmen
  • Wertsteigerung der Immobilie

Darüber hinaus leistet der Bauherr mit der Errichtung eines nachhaltigen Hauses einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz.

Staatliche Zuschüsse sichern

Für das energieeffiziente Bauvorhaben stehen zahlreiche staatliche Fördermittel zur Verfügung. Zum einen gewährt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, Fördermittel zur Nutzung erneuerbarer Energien. Diese sind darüber hinaus mit den Fördermaßnahmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, kombinierbar. Voraussetzung ist eine energetische Sanierung hinzu einem KfW-Effizienzhaus. Für Neubauten gelten allein die Fördermaßnahmen der KfW. Diese richten sich in ihrer Höhe nach den einzelnen KfW-Effizienzhäusern 70, 55 oder 40.

KfW Effizienzhaus

Generell wird hierbei vom Standard-Niedrigenergiehaus (100 %) ausgegangen. Die Zahl nach dem Begriff KfW zeigt an, inwieweit das Haus die gesetzlichen Vorgaben der EnEV (Energiesparverordnung) unterschreitet. KfW Standard 70 bedeutet beispielsweise, dass der Neubau pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr nur 70 % der Energie des KfW-Referenzhauses verbrauchen darf.
Mehr Infos über die KfW-Effizienzhäuser finden Sie hier.

Förderprogramme der Bundesländer für nachhaltiges Bauen

Neben der KfW-Förderung stellen die einzelnen Bundesländer Fördermittel für energieeffiziente Baumaßnahmen zur Verfügung. Als Bauherr kann man somit seinen Standort geschickt für einen finanziellen Vorteil nutzen. Die Fördergelder werden in Form zinsgünstiger Kredite über die jeweiligen Landesbanken vergeben. Allerdings sind diese in den meisten Fällen an Einkommensobergrenzen gebunden. Bauherren sollten sich frühzeitig erkundigen, da Anträge meist nur vor Beginn der Baumaßnahmen möglich sind.

Die Möglichkeiten für energieeffizientes Bauen

Um den Vorgaben der EnEV aus dem Jahr 2009 zu entsprechen, müssen Neubauten einen Teil ihres Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien wie Solarthermie, Biomasse oder Umweltwärme decken. Die Höhe des Anteils richtet sich dabei nach der Art der Energiequelle. Eine Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung muss beispielsweise 15 Prozent der gesamten Heizwärme liefern, Wärmepumpen hingegen 50 Prozent. Ein Einfamilienhaus zur Erfüllung der EnEV kann dabei folgende Eigenschaften aufweisen:

  • Hochdämmendes Mauerwerk
  • Dach und Kellerdämmung
  • Fenster mit mindestens zweifacher Wärmeschutzverglasung
  • Solarthermie für Warmwasseraufbereitung
  • Wohnlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Energiesparpotenzial und Wertsteigerung nutzen

Wer energieeffizient saniert, kann sich später über erhebliche Einsparungen bei Strom- und Heizkosten freuen. Dies ist allerdings nur ein positiver Aspekt. Denn durch den Bau eines energetischen Hauses steigt auch der Wert  der Immobilie. Dies betrifft vor allem Gebäude nach einer energetischen Sanierung. Sollte die Immobilie eines Tages zum Verkauf stehen, können somit höhere Verkaufpreise erzielt werden.

Wir brauchen Raum, um zu planen und zu bauen und jeder Planungs- und Realisierungsvorgang nimmt unterschiedlich viel Zeit in Anspruch. Somit stehen Raum und Zeit in einer engen Beziehung und Wechselwirkung zueinander.

Aber gerade in dichtbebauten Innenstadtbereichen steht uns häufig wenig Raum zur Verfügung. Dies trifft für fast alle Bauaufgaben im Bestand zu und Planen und Bauen im Bestand bildet in Deutschland inzwischen den größten Teil der gesamten Architektentätigkeit. Die daraus resultierenden Baustellenbelastungen lassen sich in direkte und indirekte unterteilen:

– zu den direkten zählen im Wesentlichen Lärm, Staub, Abgase und Vibrationen

– zu den indirekten Absperrungen, Umwege und Interimslösungen

Das sind Belastungen, denen die Nutzer der Bestandsbauten, die unmittelbare Nachbarschaft, aber auch unsere Umwelt zum Teil über einen längeren Zeitraum ausgesetzt sind. Dies trifft insbesondere auf komplexe Anlagen zu, wie z. B. Krankenhäuser und  Hochschulen. So werden Krankenhäuser 
permanent saniert, umgebaut, modernisiert oder erweitert, um den sich ständig änder­nden Anforderungen an räumliche und technische Standards nachzukommen. Auch die immer größer werdende Konkurrenz auf dem Markt zwingt viele Betreiber, zusätzliche Angebote zu schaffen und höhere räumliche Qualitäten zu etablieren.

Die Reduktion der Baustellenzeiten, auch unter dem Kostenaspekt, ist somit eine logis-tische Herausforderung bei allen Baumaßnahmen. Dennoch lassen sich viele Unvorhersehbarkeiten, wie bspw. ungünstige Witterungseinflüsse oder Insolvenzverfahren, nicht im Vorfeld einer baulichen Maßnahme prognostizieren. Einen Lösungsansatz beschreibt die Modulbauweise. Vor diesem Hintergrund stellen sich folgende Fragen: – Gibt es beim Modulbau signifikante ge- stalterische, konstruktive und monetäre Unterschiede gegenüber dem konventio- nellen Bauen?

– Wo hat der Modulbau seine Grenzen im Hinblick auf Konstruktion und Wirtschaftlichkeit?

– Sind Modulbauten wirklich nur als Interimslösungen anzusehen oder haben sie inzwischen den Anspruch als Langzeitimmobilien?

Bevor unser Büro vor über 15 Jahren die ersten Modulbauten realisierte, mussten wir harte Überzeugungsarbeit leisten, da unsere Auftraggeber dieser Bauweise sehr skeptisch gegenüber standen. Modulbauten der ersten Generation, besser bekannt als Containerbauten, waren fast ausschließlich für temporäre Nutzungen konzipiert. Räumliche und architektonische Qualitäten waren nicht ansatzweise erkennbar. Erst durch die Realisierung qualitativ hochwertiger Modulbauten, die nicht einmal mehr von Fachleuten als solche identifiziert werden konnten, wurden die meisten Vorurteile abgebaut. Inzwischen steigt die Nachfrage nach Modulbauten kontinuierlich. Die heute auf dem Markt ange­botenen Systeme sind baukonstruktiv aus­gereift, energietechnisch optimiert und architektonisch gleichgestellt mit den konventionell errichteten Bauten.

Inzwischen ist es selbstverständlich, dass bei anstehenden Projekten mit einem engen Zeitfenster oder sehr beengten Baustellenverhältnissen viele Auftraggeber auch über die Möglichkeit mit Modulen zu bauen diskutieren wollen. Ein weiterer Grund für den Einsatz von Modulen liegt vor, wenn es sich um technisch hoch installierte Gebäude handelt oder um Bauten mit vielen identischen Nutzungseinheiten. Hierzu zählen bspw. Intensivstationen, OP-Abteilungen, allgemeine Pflegebereiche sowie Laboreinheiten. Wir können auch sagen, je höher die technische Gebäudeausstattung, umso sinnvoller der Einsatz von Modulbauten.

Marktanforderungen

Grundsätzlich ist die Entscheidung für eine Bauweise auch mit einer bestimmten Erwartungshaltung seitens der Auftraggeber verbunden. So wird vom Modulbau in der Regel mehr erwartet als von einem konventionell erstellten Gebäude. Neben kürzeren Bauzei­ten und qualitativ hochwertigen Details und Standards werden auch höhere Anforderungen an Termin- und Kostensicherheit gestellt. Darüber hinaus erwarten einige Kunden, dass für die Module, wie bei allgemeinen Anschaffungsgütern, vom Hersteller eine Produkthaftung übernommen wird.

Die nachfolgende bewertende Betrachtung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern konzentriert sich auf die wesentlichen Aspekte und Entscheidungskriterien.

Zeitvorteile

Mit der Entscheidung für die Modulbauweise beginnt auch die Zeit zu laufen. Der ambitionierte Terminplan fordert von den am Projekt Beteiligten, dass alle Festlegungen und die dazu erforderlichen Entscheidungen kurzfristig erfolgen. Eine baubegleitende Planung ist beim Modulbau nur begrenzt möglich. Die daraus in der Regel resultierenden Mehrkosten fallen nicht an.

Die Umsetzung erfolgt parallel, das heißt die Fundamente oder aber das Untergeschoss werden konventionell vor Ort erstellt, während gleichzeitig die einzelnen Module in den Werkhallen der Modulbaufirmen produziert werden. Die Produktion der Module ist vergleichbar mit der Produktion in der Autoindustrie. Auch hier werden in witterungs­geschützten und konditionierten Werkhallen die einzelnen Montageabschnitte durch ein eingespieltes Team erstellt. Verzögerungen durch schlechtes Wetter entfallen, die Arbeitsplatzqualität für die Bauarbeiter ist sehr hoch.

Die Module können, je nach nutzungs­spezifischen Anforderungen, einen Vorferti­gungs­grad von über 90 % erreichen. Alle Oberflächenbeläge, Sanitärobjekte, Beleuchtungselemente, Medientrassen und andere Festeinbauten werden im Werk installiert. Je nach Projektgröße werden dann die Module an einem oder mehreren Tagen vor Ort aufgestellt. Die Endarbeiten an Außenwänden, Dächern und inneren Verbindungen sind in der Regel in acht bis zwölf Wochen beendet.

Qualitätsvorteile

Insbesondere bei hoch installierten Einheiten, wie OP-Sälen, Laboren oder Intensivstationen kommt es auf eine präzise Ausführung des Innenausbaus an. Alle Innenräume können individuell gestaltet werden. Materialien, Farben und Einbauobjekte werden durch den Architekten und seine Fachberater festgelegt. In alle größeren Projekte unseres Büros werden, unabhängig von der Bauweise, bildende Künstler involviert, damit wir gemeinsam ein noch höheres Maß an Gestaltqualität innen und außen erreichen.

Jahrzehntelange Erfahrung, angereichert durch innovative Entwicklungen, begünstigt eine permanente Optimierung der Produkte. Die Detailqualität ist sehr hoch, da die Module auf einer Produktionsstraße erstellt werden. Die auf konventionellen Baustellen üblichen Maßtoleranzen treten beim Modulbau nicht auf. Die gut eingespielten Teams, die seit Jahren zusammen arbeiten, sind jeweils für einen bestimmten Produktionsabschnitt verantwortlich. Auch die Endmontagearbeiten vor Ort erfolgen in der Regel durch handverlesene Firmen, die ebenfalls regelmäßig zusammen arbeiten.

Umweltvorteile

Umweltschutz und ökologisch-ökonomischer Einsatz von Materialien und Energie wird inzwischen auch beim Bauen groß geschrieben. Der computergesteuerte Lasereinsatz beim Zuschnitt reduziert signifikant die Abfallmengen sowie den Gesamtenergiebedarf. Die Baustelle vor Ort wird auf die Erstellung der Fundamente oder eines Untergeschosses sowie die Endmontage reduziert. Baustellenbelastungen wie Lärm, Staub, Abgase und Erschütterungen werden sehr stark reduziert, ebenso der Baustellenverkehr.

Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes, so muss auch das Thema des Rückbaus und der Entsorgung entsprechend  bewertet werden. Aufwendige Abbrucharbeiten mit Teilsprengungen bei konventionell errichteten Bauten erzeugen erneut Belastungen für Mensch und Umwelt. Die Module dagegen können leise und staubfrei entfernt werden.

Nach Demontage der Außenhülle können die einzelnen Module aufgenommen und abtransportiert werden. Aufgrund der weitestgehend additiven Bauweise können Module fast vollständig und somit umweltschonend recycelt werden. Auch eine Wiederverwendung nach Runderneuerung ist möglich. Die Stahlprimärkonstruktion ist extrem langlebig. Die abgenutzten Oberflächen können demontiert und durch neue ersetzt werden, dies gilt auch für alle Installationen und Einbauten.

Grenzen des Modulbaus

Aufgrund baukonstruktiver und verkehrstech­nischer Belange sind dem Modulbau deutliche Grenzen gesetzt. Die maximale Stapelung liegt aus wirtschaftlichen Gründen zurzeit bei ca. sechs Vollgeschossen, bei einer maximalen Geschoßhöhe von 4 m.

Zu beachten sind auch die Verkehrsinfrastruktur sowie die geltende Straßenverkehrsordnung. Die Schwertransporte müssen das vorhandene Straßennetz sowie Verkehrsbauwerke wie  Brücken oder Tunnelanlagen passieren. Dies führt zu limitierten Abmessungen der einzelnen Module, die zurzeit ca. 6 m in der Breite, 4 m in der Höhe sowie ca. 20 m in der Länge betragen. Die Transporte sowie die Transportwege müssen rechtzeitig bei den zuständigen Behörden angemeldet werden und dürfen in der Regel nur zu bestimmten Tageszeiten stattfinden, teilweise auch mit Polizeibegleitung.

Konstruktionsbedingt sind die einzelnen Module in sich abgeschlossen. Die Anforderungen an die Statik beinhalten alle Lastfälle, die bei jedem Gebäude berücksichtigt werden müssen. Darüber hinaus muss die Stahlkonstruktion der Module auch für den Lastfall der Verladung durch Kräne ausgelegt werden. Durch das Aufnehmen mit einem Lastenkran auf dem Werksgelände sowie beim Entladen und Positionieren der Module auf der Baustelle darf es nicht zu Verformungen der Tragkonstruktion kommen.

Problembereiche und Nachteile

Raummodule werden, als in sich abgeschlossene Einheiten, nebeneinander und über­ein­ander aufgestellt. Die Aufstellung neben­ein­ander führt zu einer Verdoppelung der Innenwände, die Aufstellung übereinander führt zu einer Verdoppelung der Deckenkonstruktion.

Dies führt zu einer höheren Bruttogeschoßfläche BGF und zu einem höheren Bruttorauminhalt BRI. Abhängig von der Objektgröße kann es bspw. zu Längendifferenzen kommen, die gegenüber einem konventionell errichteten Gebäude mehrere Meter betragen können. Das wiederum kann Einfluss auf die Abstandsflächen, die brandschutztechnischen Belange oder auf die räum­liche Qualität der Gesamtsituation haben. An Schnittstellen zu bestehenden Baukörpern ist ein möglicher Höhenunterschied zu beachten. Zum Ausgleich müssen Differenzstufen, Rampen oder Durchladeaufzüge eingeplant werden. Bei den Fassaden muss der Höhenversatz gestalterisch gelöst werden. Die limitierten Gesamtabmessungen sowie die Primärkonstruktion aus Stahl reduzieren zum Teil die Flexibilität bei zukünftigen Nutzungsänderungen.

Bevor eine Entscheidung zugunsten der Modulbauweise fällt, sollte intensiv darüber nachgedacht werden, wie lange das Gebäude benötigt wird und welche Nachnutzung in Frage kommt. Die Errichtung größerer, stützenfreier Räume in horizontaler oder vertikaler Ausrichtung ist nur in Kombination mit konventionell erstellten Bauteilen möglich.

Resümee

Die Frage, ob mit Raummodulen oder konven­tionell gebaut werden soll, lässt sich wie so oft nicht pauschal beantworten. Jedes Bauwerk ist ein Unikat. Die Prägungen eines Ortes und die spezifischen Anforderungen der Aufgabenstellung sind stets einmalig und verlangen adäquate Entscheidungen und Lösungen. Bei einer objektiven Gesamtbetrachtung können wir jedoch feststellen, dass Modulbau deutliche Vorteile im Hinblick auf Bauzeit, Ausführungsqualität und Umweltschutz für sich verbuchen kann. Die Gesamtkosten sind im Vergleich zu einem konventionellen Generalunternehmer gleich zu setzen. Die Kosten- und Terminsicherheit ist jedoch deutlich höher.

Der Modulbau ist nicht als Ersatz für konventionelles Bauen zu sehen, sondern kann eine interessante Alternative bei bestimmten Rahmenbedingungen bieten.

Modulbauten und Containeranlagen – das ist doch eigentlich dasselbe, oder etwa nicht? Ganz klar: Nein. Denn wer diese beiden Bauweisen gleichsetzt, vergleicht Äpfel mit Birnen. Bauherren und Architekten haben Probleme, die Unterschiede zwischen beiden Bauprinzipien zu erkennen, was allerdings mitunter auch der Tatsache geschuldet ist, dass die Anbieter keine saubere Definition liefern und die Begriffe „Modul“ und „Container“ nach Gutdünken verwenden. Kein Wunder, dass die Verunsicherung beim Bauherrn mitunter so weit geht, dass dann „Sanitärcontainer in Modulbauweise“ ausgeschrieben werden. Doch was ist denn nun „Modulbau“ und was „Containerbau“? Was sind denn nun die Charakteristika und wo liegen die Unterschiede? Solide wie „Stein auf Stein“, nur viel schneller und flexibler – Modulgebäude verstehen sich in erster Linie als dauerhafte Lösung und somit als nachhaltige und clevere Alternative zum Massivbau. Gebäude wie die des Modulbauspezialisten ALHO sind baukonstruktiv ausgereift, energetisch optimiert und architektonisch anspruchsvoll. Sie sind äußerlich von konventionell errichteten Gebäuden nicht zu unterscheiden. Öffentliche und private Bauherren von Modulgebäuden schätzen jedoch die Vorteile: Planungssicherheit dank Termin- und Festpreisgarantie, Flexibilität durch freitragende Rahmenkonstruktionen, hohe Qualität durch die kontrollierte, industrielle Vorfertigung, rasant kurze Bauzeit dank paralleler Abläufe im Werk und auf der Baustelle, leise und saubere Abläufe bei Montage und Ausbau, bewährte Detaillösungen und Standards, sowie das „Planen und Bauen aus einer Hand“ – mit dem Modulhersteller als Generalunternehmer. Grundsätzlich ist die Modulbauweise für Neubauten aller Art, für Anbau oder Aufstockung und im Zuge städtebaulicher Nachverdichtung durch die Nutzung von Flachdächern als „Baugrund“ ideal. Wohnheime mit Appartements, Verwaltungsgebäude mit Büroräumen Krankenhäuser mit Bettenstationen - wann immer Gebäude mit vielen identischen Nutzungseinheiten erstellt werden, macht der Einsatz von Moduleinheiten wegen ihrer seriellen Reproduzierbarkeit besonders viel Sinn. Und auch Schulen und Kindergärten werden in Modulbauweise kundenindividuell realisiert.

 

Individualität in Serie

Trotz Systemraster schränken die Modulbauten den Architekten nicht in seinen Gestaltungsfreiheiten ein - das Gegenteil ist der Fall. Die Modulbauweise ermöglicht dank flexiblen Rastermaßen mit Breiten von 2,625 bis 4,00 m, Längen von 7,75 bis zu 16,75 m und Höhen von 3,20 bis 3,90 m individuelle Architektur und freie Grundrissgestaltung auf bis zu sechs Geschossen. Die Modulkonstruktion kann mit den unterschiedlichsten Fassadensystemen verkleidet werden. Vorhangfassaden aus Aluminium, Holz oder Stahl sind ebenso möglich wie eine Putzfassade auf Wärmedämmverbundsystem. Alle Innenwände, Decken und Böden werden in Leicht- und Trockenbauweise erstellt. Baufeuchtebedingte Mängel können so gar nicht erst entstehen. Selbstverständlich unterliegen Modulgebäude genauso wie konventionell erstellte Dauerlösungen der EnEV 2014/2016 und dem EEWärmeG. Sie können problemlos mit regenerativen Technologien gekoppelt werden, wie z.B. Photovoltaik oder Geothermie. Von ALHO wurde bereits eine Kita als EnergiePlus-Haus in Modulbauweise realisiert. Die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an Brandschutz – F30 bis F120 – bekommt der Bauherr ebenfalls gleich mitgeliefert. Aus dem zweischaligen Wand- und Deckenaufbau resultiert gleichzeitig ein hervorragender Schallschutz. Das ergeben Messungen für Luft- und Trittschall in fertigen Modulbauten realisierten Modulgebäuden. Konsequente Emissionsvermeidung und Energieeffizienz bereits während der Raummodul-Fertigung im ALHO Werk in Morsbach machen die Gebäude umweltfreundlich, recycelbar und nachhaltig. Apropos Nachhaltigkeit: Hier kann der Modulbau im Vergleich zum konventionellen Bauen maßgeblich punkten. Indikator hierfür sind die Life Cycle Costs (LCC). Bei einer LCC-Analyse werden die Gesamtkosten ermittelt, die ein Gebäude im Verlauf seines Lebenszyklus – dies sind in der Regel 50 Jahre – verursacht. In der Gesamtbetrachtung sind die Lebenszykluskosten für Modulgebäude von ALHO nachweislich bis zu 12 Prozent geringer als bei der Standardbauweise. Und ist ein Modulgebäude grundsätzlich auch als solide Dauerlösung geplant, so sind Umnutzung, Rückbau oder auch Versetzen dank der modularen Struktur grundsätzlich möglich – ein wesentlicher Faktor in der Nachhaltigkeitsbetrachtung.

 

Heute hier, morgen dort

Im Gegensatz zu den dauerhaften Modulgebäuden lösen Containergebäude aus Systemcontainer der ALHO Gruppe vorrangig temporären Raumbedarf für Kommunen, Gewerbe und Industrie. Die standardisierten Einheiten können zu Bürogebäuden zusammengefügt, sowie Kitas oder Interimslösungen bei Schulsanierung mit maximal drei Geschossen montiert werden. Und das schnell, flexibel und effizient, denn Logistik und Kombinierbarkeit sind bei den 2,50 oder 3,00 Meter breiten und maximal 14,64 m langen Containern besonders einfach. Die Grundrisse sind den Nutzungsanforderungen angepasst und auch die Raumgrößen können durch flexible Wandsysteme variabel gestaltet werden. In ihrer architektonischen Gestaltung sind Containergebäude jedoch – einmal abgesehen von einer individuellen Farbgebung – Einschränkungen unterworfen. Während beim Modulbau die Stahlrahmenkonstruktion durch ein wärmegedämmtes Fassadensystem verkleidet ist, zeigen sich Container stets mit sichtbarer Rahmenkonstruktion, Blechfassade und Lochfenstern. Dass dies jedoch auch für anspruchsvolle Gestalter kein K.O.-Kriterium sein muss, zeigt eine interessante Entwicklung: Vielen Architekten gefällt gerade dieser strenge und minimalistische Industriecharakter. In der einfachen De- und Remontierbarkeit liegt das größte Plus der Container: Für Unternehmen und Kommunen, die flexibel bleiben wollen, sind Containeranlagen eine wirtschaftlich Alternative. Besonders interessant wird es, wenn die Container zur Miete angeboten werden. Nach Ablauf des befristeten Mietvertrags hat der Kunde zwar die Option, das Gebäude zu kaufen, läuft der Mietvertrag jedoch endgültig aus, erfolgt die Rückgabe der gemieteten Container. Entweder werden sie so wie sie sind an ihren neuen Einsatzort geliefert und weitergenutzt oder für ihre nächste Montage im Werk wiederaufbereitet. Gerade bei Containern gibt es große Unterschiede in der Qualität. Die Bandbreite reicht vom einfachen Baucontainer bis zum hoch wärmegedämmten Container, der auch für längere Einsatzzeiten geeignet ist. Hochwertige, zertifizierte Systemcontainer „Made in Germany“ bietet FAGSI, der Spezialist für Containersysteme innerhalb der ALHO-Gruppe und einer der führenden Anbieter mobiler Räume.

 

Zukunftsweisende Bausysteme


Ein immer temporeicheres und mobileres Leben hat auch Auswirkungen auf das Bauen. Vorgefertigte und anpassungsfähige Systeme werden darum immer mehr an Bedeutung gewinnen. Sowohl Container- als auch Modulgebäude sind für diese Zukunftsaufgaben bestens gerüstet. Die ALHO Systembau GmbH hat sich auf den hochwertigen Modulbau spezialisiert – eine Bauweise, die es in Sachen Qualität und Langlebigkeit längst mit dem Massivbau aufnehmen kann. Das Schwester-Unternehmen FAGSI Vertriebs- und Vermietungs-GmbH widmet sich als Experte für mobile Raumsysteme den wirtschaftlicheren, doch nicht minder qualitätsvollen Containergebäuden. Der Begriff „Container“ steht in diesem Zusammenhang vorrangig für besondere Mobilität und ist in diesem Kontext keinesfalls negativ behaftet.

Für welche Bauweise sich ein Bauherr entscheidet, hängt vor allem von Art und Dauer der Nutzung sowie vom gestalterischen Anspruch der Bauaufgabe ab. Mit einer Entscheidung für mehr oder weniger Qualität hat der Entschluss hingegen nichts zu tun, denn sowohl Container als auch Raummodule sind hochwertige, im Werk vorgefertigte Elemente, die sicheres und schnelles Bauen „aus einer Hand“ garantieren.

Das "Alles-aus-einer-Hand-Prinzip" bietet Ihnen absolute Termin- und Kostensicherheit. Garantiert!
Ein Modulgebäude, das Ihren Anforderungen entsprechen soll, gibt es nicht von der Stange. Deshalb bekommen Sie von uns - gerne in Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten - ein maßgeschneidertes Konzept. Und wenn Sie noch keinen Architekten haben, übernehmen unsere hausinternen Architekten gern Ihren Entwurf oder wir benennen Ihnen einen für Ihr Projekt prädestinierten Planer.

Gebäude von KLEUSBERG erfüllen alle Ihre Ansprüche. Energieeffizienz, Detailqualität, Schnelligkeit und Wirtschaftlichkeit sind das Ergebnis jahrzehntelanger Erfahrung und kontinuierlicher Weiterentwicklung unserer industriellen Raummodul-Vorfertigung und innovativen Systemlösungen.

Mit unserem flexiblen Modulbau-Raster bleiben Sie frei in Ihrer Grundriss-Gestaltung. Die weitreichende, wetterunabhängige Vorfertigung im Werk - meist zeitgleich mit den ersten Baumaßnahmen vor Ort - ermöglicht kürzeste Bauzeiten.

 

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